Протокол №1 от 19 марта 2014 года

ЧУВАШСКОЕ УФАС РОССИИ

ПРОТОКОЛ

ЗАСЕДАНИЯ ОБЩЕСТВЕННО-КОНСУЛЬТАТИВНОГО СОВЕТА ПРИ ЧУВАШСКОМ УФАС РОССИИ

 19 марта 2014 г.                                                                                                            № 1     

Председательствовали:                                                                               Кустарин И.В.

Борисов В.А.

присутствовали:

(Иванов В.Н., Лисицына М.Н., Борисов В.А., Кустарин И.В., Карпеева Е.В., Андриенко К.А., Николаева С.М., Васильев Ю.А., Солдатова Ф.И.,

Пикмулов И.С., Сятрайкина И.А.)

1. «Преимущественное право продления договоров аренды на земельные участки – животрепещущая тема. Только за последние несколько месяцев в адрес Уполномоченного по защите прав предпринимателей пришло около 10 обращений от индивидуальных предпринимателей и юридических лиц», – обозначил злободневность проблемы бизнес-омбудсмен Чувашии Владимир Иванов. После окончания сроков муниципалитеты обязаны расторгнуть договоры и выставить земельные участки на торги. Сложившая практика заставляет нервничать предпринимателей, мешает надолго планировать бизнес.

2. «Земельный кодекс Российской Федерации различает предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от целей их предоставления: для строительства (статьи 30-31), для жилищного строительства (статьи 30.1-30.2, 38.1-38.2), для целей, не связанных со строительством (статья 34), для эксплуатации построенных зданий, строений и сооружений (статья 36). При этом различие целей определяет разные основания и порядок предоставления земельных участков.

Каждая из этих процедур предусматривает свои особенности и последовательность, которые в конечном итоге сводятся к тому, что для предоставления органами власти земельных участков необходимо соблюсти один из важных принципов, направленных на обеспечение конкуренции, – принцип публичности, открытости и прозрачности. Соблюдение данного принципа обеспечивается путем проведения торгов (аукциона) либо предварительной и заблаговременной публикации в СМИ сообщения о наличии свободных земельных участков.

Торги (аукцион) либо заблаговременная публикация в СМИ информации о наличии земельных участков представляют собой максимально конкурентный способ заключения договора в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности.

По результатам соблюдения вышеописанной процедуры заключается договор аренды земельного участка, одним из существенных условий которого является условие о сроке аренды.

По истечении срока договора аренды согласно статье 621 ГК РФ и статье 22 ЗК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Однако намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

С точки зрения антимонопольного регулирования важным является создание «прочих равных условий».

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлениях от 19.07.2005 №3440/05 и от 05.06.2012 №17540/11 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

При этом из пункта 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.02.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок является новым договором аренды.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ в постановлении Пленума от 17.11.2011 №73, в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30-30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Единственное исключение предусмотрено пунктом 1 указанного постановления – возобновление на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, заключение договора на новый срок осуществляется в порядке, предусмотренном для заключения нового договора аренды муниципального имущества.

При этом следует иметь ввиду, что в случаях предоставления земельных участков для целей строительства, определяющим условием при продлении договора аренды на новый срок является наличие зарегистрированного в установленном порядке права на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке, в том числе на объект незавершенного строительства, которое предоставляет арендатору земельного участка исключительное право на приобретение права аренды земельного участка.

Исключительным правом на земельный участок обладают и арендаторы земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, но после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, образованных в границах ранее предоставленного земельного участка.

Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов либо обязательность заблаговременной публикации в средствах массовой информации, не лишают арендатора муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ,  преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Порядок реализации преимущественного права при проведении торгов изложен в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда  РФ от 17.11.2011 №73.

Проведение торгов или публикация информации в официальных изданиях СМИ о возможном предоставлении земельного участка обеспечивает всем заинтересованным лицам равный доступ к данному муниципальному ресурсу, тем самым обеспечивается должная конкурентная среда» (Лисицына М.Н.).

Решили:    

1. Принять к сведению доклад уполномоченного по защите прав       предпринимателей в ЧР Иванова В.Н.
2. Принять к сведению доклад ведущего специалиста-эксперта отдела контроля органов власти и рекламы Лисицыной М.Н.
3. Рекомендовать администрации г. Чебоксары при размещении нестационарных торговых объектов руководствоваться нормами Федерального закона РФ от 28 декабря 2009 г. №381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ».
4. Предложить Уполномоченному по защите прав предпринимателей в Чувашской Республике совместно с Торгово-промышленной палатой Чувашии создать на официальном сайте раздел, посвященный предоставлению государственных и муниципальных земельных ресурсов предпринимателям.
5. Рассмотреть на очередных заседаниях Совета вопрос «О размещении нестационарных торговых объектов».

(Борисов В.А.)

Решили:    

1.  Принять к сведению доклад руководителя Чувашского УФАС России Борисова В.А.

(Борисов В.А., Кустарин И.В., Резяпов Э.М., Андриенко К.А.)

Решили:

1. Утвердить План работы ОКС на 2014 год согласно Приложению №1.

(Моисеева Е.Г.)

Решили:

1. Обратиться к руководителю ФАС России с предложением по исключению из состава Совета председателя Совета Ассоциации индивидуальных предпринимателей, предприятий и организаций, осуществляющих деятельность в обеспечении пожарной безопасности и пожарного аудита объектов Федорова Л.Л. в связи с невозможностью его посещений заседаний Общественно-консультативного совета при Чувашском УФАС России.

Сопредседатели
Общественно-консультативного совета                                                     Борисов В.А.
при Чувашском УФАС России                                                                  Кустарин И.В.                                                           

Ответственный секретарь
Общественно-консультативного совета
при Чувашском УФАС России                                                                  Моисеева Е.Г.

Протокол вела Моисеева Е.Г.

Приложение 1 к Протоколу №1 от 19.03.2014

План работы Совета на 2014 год