Выписка из аналитического отчета о состоянии конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городе Алатырь Чувашской Республики

Обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Алатырь Чувашской Республики проведен в Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», с Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 (далее – Порядок проведения анализа), Методическими указаниями ФАС России по подготовке обзора состояния конурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами (письмо ФАС России от 05.03.2011 № АЦ/7720, Рекомендациями по вопросам, связанным с квалификацией действий организаций, оказывающих услуги по управлению многоквартирными жилыми домами, при осуществлении контроля за соблюдением антимонопольного законодательства (письмо ФАС России от 18.12.2013 № АЦ/51148/13).

Данное исследование проведено в рамках рассмотрения заявления МУП «Алатырское предприятие объединенных котельных и тепловых сетей» в целях установления доминирующего положения хозяйствующего субъекта (хозяйствующих субъектов) на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Алатырь Чувашской Республики.

При анализе состояния конкуренции на товарном рынке в качестве исходной информации о товарных рынках использована информация, представленная Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики, Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики, ООО «Управление ЖКХ» (г. Алатырь).

I. Временной интервал исследования товарного рынка.

Согласно пункту 2.1 Порядка проведения анализа временной интервал исследования товарного рынка определяется в зависимости от цели исследования, особенностей товарного рынка. Наименьший временной интервал анализа состояния конкуренции в целях установления доминирующего положения хозяйствующего субъекта должен составлять один год или срок существования товарного рынка, если он составляет менее чем один год.

Для цели настоящего анализа в связи с рассмотрением заявления МУП «Алатырское предприятие объединенных котельных и тепловых сетей» на неправомерные действия ООО «Управление ЖКХ», связанные с расчетом за тепловую энергию на 31.12.2015, временной интервал исследования товарного рынка ограничен 2015 годом.

II. Определение продуктовых и географических

границ товарного рынка

На основании части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (часть 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ  при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Из приведенных нормативных положений следует, что управляющие компании, товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы оказывают одинаковый набор услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Вместе с тем, из толкования во взаимосвязи норм ЖК РФ следует, что в рамках рассматриваемых правоотношений товарищества и жилищные кооперативы не являются хозяйствующими субъектами с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его членов. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, товарищества и жилищные кооперативы выступают в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах своих членов.

Товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы являются организациями, специально созданной для управления многоквартирным домом и обеспечения его эксплуатации. Их деятельность по управлению и эксплуатации многоквартирного дома не является предпринимательской или иной экономической деятельностью, поскольку не направлена на извлечение прибыли или удовлетворение иных экономических интересов. Товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы создаются собственниками для осуществления работ и мероприятий по обслуживанию дома в интересах собственников, необходимые для этого расходы оплачиваются собственниками, следовательно, собственного интереса в эксплуатации многоквартирного дома они не имеют.

Таким образом, товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы по смыслу пункта 5 статьи 4 Закона о защите конкуренции не являются хозяйствующими субъектами.

С учетом указанных обстоятельств следует признать, что услуги по управлению многоквартирными домами оказывают управляющие организации.

В целях проведения  данного   исследования   продуктовыми
границами рынка является услуги по управлению многоквартирными
домами. Код по ОКВЭД – 70.32.1 «Управление эксплуатацией жилищного фонда».

Согласно пункту 4.1 Порядка проведения анализа географическими границами товарного рынка признаются границы территории, на которой приобретатель (приобретатели) приобретают или имеет экономическую, техническую или иную возможность приобрести товар и не имеет такой возможности за ее пределами.

Предварительно за географические границы товарного рынка приняты административные границы г. Алатырь.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 4.2 Порядка проведения анализа определение географических границ товарного рынка проводится на основе информации о регионе, в котором действует хозяйствующий субъект, являющийся объектом антимонопольного контроля, и (или) о регионе, в котором выявлены признаки нарушения антимонопольного законодательства.

По правилам пункта 4.5 Порядка проведения анализа определение географических границ товарного рынка осуществляется в том числе методом установления фактических районов продаж (местоположения приобретателей), хозяйствующих субъектов (продавцов), осуществляющих продажи на рассматриваемом товарном рынке.

ООО «Управление ЖКХ», на действия которого подано заявление, осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами в г. Алатырь.

Потребителями услуги по управлению многоквартирными домами являются собственники помещений в многоквартирных домах, а также лица, использующие такие помещения.

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).

Из указанного следует, что собственники помещений в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом.

Исходя из изложенного, деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компаний услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.

Таким образом, хозяйствующий субъект не может быть признан занимающим доминирующее положение в границе дома (нескольких домов), находящихся под его управлением только потому, что он является единственной организацией, выбранной собственниками, поскольку собственники помещений могут в любое время изменить способ управления многоквартирным домом и выбрать другой хозяйствующий субъект  для управления многоквартирным домом.

Учитывая изложенное, географическими границами рынка услуг по управлению многоквартирными домами являются административные границы муниципального образования (с уточнением географических границ в каждом конкретном случае) (данное указано в Рекомендациях ФАС России - письмо ФАС России от 18.12.2013 № АЦ/51348/13).

На территории Чувашской Республики все управляющие компании осуществляют свою деятельность лишь на территории определенного муниципального образования, что обусловлено возможностью оперативного контактирования с потребителями услуг в целях осуществления более эффективного контроля за состоянием жилищного фонда, а также соблюдения графика периодичности выполнения обязательных работ, перечень которых утвержден действующим жилищным законодательством. Вместе с тем, при осуществлении управления многоквартирными домами одной управляющей компанией в разных муниципальных образованиях (расстояния между г.Алатырь и соседними районными центрами с.Шемурша и Ибреси составляют 120 км и 79 км соответственно) возрастают затраты на транспортные расходы (см. приложение № 2).

В связи с этим, применительно к рассматриваемому товарному рынку географическими границами предоставления услуги является локальный рынок услуг по управлению многоквартирными домами, определенный границами муниципального образования города Алатырь Чувашской Республики.

III. Определение состава хозяйствующих субъектов,

действующих на товарном рынке

В соответствии с пунктом 5.1 Порядка проведения анализа в состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, включаются хозяйствующие субъекты, реализующие в его границах рассматриваемый товар в пределах определенного временного интервала исследования товарного рынка.

По информации, представленной Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики, Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики, на территории г. Алатырь непосредственное управление собственниками помещений осуществляется в 1 многоквартирном доме; способ управления товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом выбран собственниками 14 многоквартирных домов; 159 домов находятся под управлением управляющей организацией.

 Покупателями указанной услуги являются собственники помещений в многоквартирных домах, а также лица, пользующиеся помещениями в домах, управление которыми осуществляют вышеперечисленные организации.

IV.Расчет объема товарного рынка

и долей хозяйствующих субъектов на рынке

По правилам пункта 6.1 Порядка проведения анализа основным показателем для расчета объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке является объем продаж (поставок) на рассматриваемом товарном рынке. Иные показатели используются в тех случаях, когда из-за отраслевых особенностей они позволяют более точно охарактеризовать положение хозяйствующих субъектов на рассматриваемом товарном рынке с точки зрения конкуренции.

Указанные выше показатели могут использоваться в натуральном или стоимостном выражении, а также в условных расчетных единицах, обеспечивающих сопоставимость данных по различным товарам из группы взаимозаменяемых товаров, сопоставимость данных по различным продавцам и приобретателям.

Объем товарного рынка оказания услуг по управлению многоквартирными домами определен исходя из количества многоквартирных домов, в которым выбран способ управления управляющей компанией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом.  

Доли хозяйствующих субъектов на рынке услуг по управлению многоквартирными домами приведены в таблице как выраженное в процентах отношение показателя, характеризующего оказанный данным хозяйствующим субъектом объем услуги, к общему объему товарного рынка.

Доли хозяйствующих субъектов на рассматриваемом рынке определены по итогам выбранного временного интервала.

В рамках проведения анализа установлено, что доля ООО «Управление ЖКХ» на рассматриваемом товарном рынке составляет более 75%.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) доминирующим положением признается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и (или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам. Доминирующим признается положение хозяйствующего субъекта (за исключением финансовой организации):

1) доля которого на рынке определенного товара превышает пятьдесят процентов, если только при рассмотрении дела о нарушении антимонопольного законодательства или при осуществлении государственного контроля за экономической концентрацией не будет установлено, что, несмотря на превышение указанной величины, положение хозяйствующего субъекта на товарном рынке не является доминирующим;

2) доля которого на рынке определенного товара составляет менее чем пятьдесят процентов, если доминирующее положение такого хозяйствующего субъекта установлено антимонопольным органом исходя из неизменной или подверженной малозначительным изменениям доли хозяйствующего субъекта на товарном рынке, относительного размера долей на этом товарном рынке, принадлежащих конкурентам, возможности доступа на этот товарный рынок новых конкурентов либо исходя из иных критериев, характеризующих товарный рынок.

При указанных обстоятельствах, на основании пункта 1 части 1 статьи 5 Закона о защите конкуренции положение ООО «Управление ЖКХ» на рынке услуг по управлению многоквартирными домами следует признать доминирующим.

V. Определение уровня концентрации товарного рынка

Определение уровня концентрации рынка оказания услуг по управлению многоквартирными домами осуществлен соответствии с разделом VII Порядка в географических границах товарного рынка.

Для определения уровня концентрации товарного рынка используется следующие показатели:

- коэффициент рыночной концентрации (СR) – сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (п) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке;

- индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (НН1) - сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих на данном рынке.

В соответствии с различными значениями коэффициента рыночной концентрации и индекса рыночной концентрации Гирфиндаля-Гиршмана выделяются следующие уровни концентрации товарного рынка:

- высокий – при 70%<= CR₃<=100% или 2000<= НН1<=10000;

- умеренный – при 45%<= CR₃<=70% или 1000<= НН1<=2000;

- низкий - CR₃<45% или НН1<1000.

Три участника рынка (ООО «Управление ЖКХ», ООО «Строительное управление № 7», ООО УК «Управдом») в сумме осуществляют управление 100% многоквартирных домов (CR3=100%).

Индекс Герфиндаля-Гиршмана (HHI), определенный как сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих на данном рынке, составляет 1000.

Таким образом, исходя из показателей CR3 и HHI рынок услуг по управлению многоквартирными домами в г. Алатырь следует определить как высококонцентрированный.

V. Определение барьеров входа на товарный рынок.

В силу части 1.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

Таким образом, для входа на рынок по управлению многоквартирными домами выявлен административный барьер.

Определены следующие экономические барьеры входа на рынок управления многоквартирными домами (исходя из опыта Управления и территориальных органов ФАС России):

- необходимость осуществления первоначальных финансовых вложений при планировании капитального ремонта в рамках участия в реализации ФЗ № 185-ФЗ «О фонде реформирования ЖКХ», а именно в отсутствии гарантий в предоставлении Фондом субсидии на проведение капитального ремонта общего имущества в конкретном многоквартирном доме управляющей компании необходимо понести существенные затраты на изготовление проектно-сметной документации в условиях отсутствия этих денежных средств на балансе дома;

- несвоевременное внесение собственниками платежей за обслуживание дома, что ведет к задержке оплаты услуг с электро-, тепло-, водо-, газо-снабжающими организациями;

- низкая заинтересованность управляющих организаций в отдельно стоящих домах небольшой площади;

- наличие жилищного фонда с высокой степенью износа, ветхого и аварийного (данные дома «не интересны» для управляющих компаний).

Выводы.

По результатам проведенного анализа установлено следующее:

1. Продуктовые границы исследуемого рынка определены как услуги по управлению многоквартирными домами.

2. Географические границы являются административные границы муниципального образования «город Алатырь».

3. На рассматриваемом рынке действуют 3 управляющие организации.

Положение ООО «Управление ЖКХ», доля которого на товарном рынке составляет более 75%, признается доминирующим.

4. Рынок по управлению многоквартирными домами является высококонцентрированным с неразвитой конкуренцией.

5. Основным препятствием развития конкурентной среды на исследуемом рынке являются экономический и административный барьеры.

«…»