Выписка из анализа состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса вновь построенного в Чувашской Республике за период с 2011-2013 гг.

Общие положения

Анализ состояния конкуренции на рынке первичного жилья экономического класса вновь построенного в Чувашской Республике за период с 2011-2013 гг. составлен в соответствии с приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 «Об утверждении порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке» и проведен в соответствии со следующими нормативными документами:

- Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции);

- приказ ФАС России от 28.04.2010 № 220 «Об утверждении Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке» (далее - Порядок);

- приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 № 303 «Об утверждении методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса»;

- приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 05.05.2014 № 223/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса»;

- приказ Росстата от 03.08.2011 № 344 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами»;

- письмо ФАС России от 7 мая 2014 г. № АЦ/18437/14 «О методических рекомендациях по анализу состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса».

Источниками исходной информации являются данные за 2011-2013 гг., предоставленные:

- территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Чувашской Республике;

- администрацией г. Чебоксары Чувашской Республики;

- администрацией г. Новочебоксарск Чувашской Республики;

- хозяйствующими субъектами, обеспечивающими строительство и (или) реализацию первичного жилья экономического класса.

- информация, находящаяся в открытом доступе в сети Интернет.

Анализ проводится в целях оценки состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса, согласно приказу ФАС России от 30.05.2013 № 373/13 (в редакции приказа от 11.04.2013 № 283/м) совместно с Управление контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС России. Срок предоставления информации и аналитические материалы в срок до 01.10.2014.

I. Определение временного интервала исследования

Временной интервал исследования необходимо выбрать таким образом, чтобы можно было дать оценку тенденции развития рассматриваемого рынка.

При проведении анализа рынка первичного жилья экономического класса временной интервал исследования определен периодом 2011-2013 гг. (с поквартальной детализацией).

II. Определение продуктовых границ товарного рынка

В соответствии с определением, приведенным в Приказе Росстата от 03.08.2011 № 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами», под первичным рынком жилья понимается рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы - застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья, то есть рынок, на котором жилье покупается и продается впервые.

В качестве покупателей на первичном рынке жилья выступают конечные потребители, а также в меньшей доле – перепродавцы.

Вторичный рынок жилья – рынок жилых помещений, купленных и использовавшихся ранее их первоначальными владельцами (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь»), то есть квартир, обладающих определенной степенью износа, находящихся в частной или государственной собственности. Этому определению соответствуют также «новые» квартиры, реализуемые перепродавцами, поскольку это жилье продается не впервые, а также потому, что за время нахождения этого жилья в собственности перепродавца, имели место процессы амортизации, то есть это жилье все-таки отличается от жилья от застройщика.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 № 303 утверждены Методические рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса (далее - Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса).

В соответствии с Методическими рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, жилое помещение рекомендуется относить к жилью экономического класса, если:

1. Технико – экономические показатели малоэтажных (до трех этажей) индивидуальных жилых домов и частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки), а также параметры комнат в них приведены с учетом нижеперечисленных подпунктов 1-3 и 7.
2. Технико-экономические показатели многоквартирных домов, в том числе малоэтажных, и параметры комнат в них приведены с учетом подпунктов 4-7:

1. рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов – не более 1000 кв. м, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв. м на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки);
2. рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не более 150 кв. м;
3. рекомендуемые площади жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не менее:

 - общей жилой комнаты – 14 кв. м.;

 - спальни – 10 кв. м.;

 - кухни – 8 кв. м.

4. рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до 4-х этажей) многоквартирных домов – не более 60 кв. м.
5. рекомендуемые площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему и верхнему пределу площади, без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют данным нижеприведенной таблицы.

6. рекомендуемая площадь комнат в квартирах многоквартирных домов – не менее:

 - комнаты в однокомнатной квартире – 14 кв. м.;

 - общей комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16 кв. м.;

 - спальни – 8 кв. м. (10 кв. м. – на двух человек);

 - кухни – 6 кв. м.;

 - кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах – 5 кв. м.

7. рекомендованная высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.

С учетом изложенного, объектом изучения является рынок, на котором впервые покупается и продается жилье, удовлетворяющее требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса.

В целях повышения уровня обеспеченности населения жильем, выполнением обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан, а также во исполнение целевых программ по формированию рынка доступного жилья осуществляется строительство жилья экономического класса.

«…»

Поскольку потребность в жилье также удовлетворяется с помощью инвестиционного участия дольщиков в проектах капитального строительства жилых домов, указанный сегмент также требует детального изучения. Рынок услуг долевого строительства является самостоятельным рынком и требует проведения отдельного исследования.

«…»

III. Определение географических границ товарного рынка

Согласно методическим рекомендациям по анализу состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса географическими границами определены:

- административные границы административно-территориальных единиц субъектов Российской Федерации с численностью населения более 100 тыс. человек

- административные центры субъектов Российской Федерации.

Административным центром Чувашской Республики является г. Чебоксары.

В Чувашской Республике административно-территориальным центром с населением свыше 100 тыс. чел. (кроме г. Чебоксары) является г. Новочебоксарск (124 214 тыс. чел.).

Таким образом, географическими границами товарного рынка первичного жилья экономического класса в Чувашской Республике определены локальными границами г. Чебоксары и г. Новочебоксарск.

VI. Определение состава хозяйствующих субъектов,

 действующих на товарном рынке

В состав хозяйствующих на рынке первичного жилья экономического класса включены:

- продавцы, обеспечивающие строительство и (или) реализацию первичного жилья экономического класса;

- посредники, действующие в интересах продавцов.

Состав хозяйствующих субъектов установлен на основании имеющихся у Чувашского УФАС данных.

В соответствии с частью 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На основании изложенного, Чувашским УФАС с целью определения перечня лиц, осуществляющих строительство жилья, направлены запросы информации в органы, уполномоченные выдавать разрешения на ввод объектов в эксплуатацию:

• администрация г. Чебоксары Чувашской Республики;
• администрация г. Новочебоксарска Чувашской Республики.

1. В целях определения:

 - перечня лиц, осуществляющих строительство жилья экономического класса из перечня лиц, сформированного на основании пункта 1 раздела 5 настоящих рекомендаций;

 - перечня лиц, осуществляющих реализацию первичного жилья экономического класса (первичное жилье экономического класса реализуется непосредственно застройщиком или иным лицом);

- территориальным органам ФАС России в адрес лиц, определенных на основании пункта 1 раздела 5 настоящих рекомендаций, необходимо направить соответствующие запросы информации.

«…»

VII. Расчет объема товарного рынка и долей

 хозяйствующих субъектов на рынке

Расчет объемов рынка первичного жилья экономического класса и долей хозяйствующих субъектов, действующих на указанных рынках, осуществляется на основании объемов реализации (кв. м.).

«…»

Доли хозяйствующих субъектов (группы лиц) на рассматриваемых рынках определены по итогам каждого выбранного временного интервала (2011, 2012 и 2103).

По результатам проведенного анализа установлены хозяйствующие субъекты, положение на рынке первичного жилья экономического класса которых содержит признаки доминирующего положения.

VIII. Определение уровня концентрации товарного рынка

Определение уровня концентрации рынка первичного жилья экономического класса осуществлен соответствии с разделом VII Порядка в географических границах

Для определения уровня концентрации товарного рынка используется следующие показатели:

- коэффициент рыночной концентрации (СR) – сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (п) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке;

- индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (НН1) - сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих на данном рынке.

В соответствии с различными значениями коэффициента рыночной концентрации и индекса рыночной концентрации Гирфиндаля-Гиршмана выделяются следующие уровни концентрации товарного рынка:

- высокий – при 70%<= CR₃<=100% или 2000<= НН1<=10000;

-умеренный – при 45%<= CR₃<=70% или 1000<= НН1<=2000;

-низкий - CR₃<45% или НН1<1000.

Уровень концентрации в географических границах г. Чебоксары Чувашской Республики и приведен в таблице 1.

Таблица 1

В таблице 1 указаны доли хозяйствующих субъектов, коэффициент HH1, CR3 2011-2013. Доли трех крупнейших хозяйствующих, на основании представленных данных составили – CR₃=52,91 %.

Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (РР1) составил HH1=1499,92.

Таким образом, уровень концентрации рынка первичного жилья экономического класса в г. Чебоксары является умеренным.

В географических границах г. Новочебоксарск Чувашской Республики в период 2011-2013 гг. осуществлял деятельность один хозяйствующей субъект - ООО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики».

IX. Определение барьеров входа на товарный рынок

Отрасль строительства жилья традиционно является одним из наиболее регулируемых секторов экономики. Это обусловлено тем, что данная деятельность тесно связана с вопросами оборота земли, обеспечения безопасности, а также архитектурной и функциональной целостности городской среды. В случае отсутствия необходимого регулирования общество рискует понести серьезные потери от застройки в нежелательных местах (например, в парковых зонах), от экономии застройщиков на необходимых мерах экологической безопасности строительства и т. д.

Регулирование может иметь различное влияние на рынки недвижимости. Административные барьеры заключаются в необходимости получения различных согласования и разрешений могут оказывать влияние либо только на издержки застройщиков, либо на издержки и на тип конкуренции между застройщиками. Если получение какого-либо разрешения или согласования имеет предсказуемую стоимость в денежном и/или временном выражении, а главное, является доступным по этой стоимости для всех застройщиков, то это влияет на повышение издержек производства. Как правило, затраты на прохождение большинства административных процедур не зависят от объемов строительства, а значит, они увеличивают постоянные издержки застройщика. Если же затраты на прохождение административных процедур зависят от объемов строительства, то увеличиваются так же и предельные издержки. Оба эффекта приводят к сокращению предложения и повышению равновесных цен на рынке недвижимости, что означает снижение доступности жилья для населения.

Однако существуют административные барьеры, оказывающие влияние на вход новых игроков на рынок. Существование таких барьеров обусловлено необходимостью застройщика получить доступ к ограниченному ресурсу, находящемуся в руках монополиста. В секторе жилищного строительства России такая необходимость существует в отношении получения доступа к земельным участкам, к сетям инженерно-технического обеспечения, а также в отношении получения доступа на рынок. Доступ к земельным участкам в России контролируется преимущественно местными властям, доступ к сетям – локальными монополистами, доступ на рынок – местными и региональными властями. В отличие от первой группы барьеров, которые оказывают влияние только на издержки производства, преодоление таких барьеров доступа определяется не только ценой (денег и времени), которую заплатит застройщик, но наличием определенных связей застройщика с владельцами таких ограниченных ресурсов. То есть такие ограниченные ресурсы распределяются посредством неценового механизма. Это обстоятельство делает преодоление таких барьеров не доступным для всех желающих фирм, а значит, имеет влияние на конкуренцию в секторе.

Представленные факты позволяют сделать следующий вывод: низкая доступность жилья для населения в России обусловлена, в том числе относительно высокими ценами на жилье, на которые положительное воздействие оказывает низкая производительность строительного сектора, обусловленная высоким издержками и несовершенной конкуренцией.

Таким образом, одной из приоритетных задач по реформированию российской экономики является создание рынка доступного жилья, что позволит значительно повысить уровень благосостояния граждан. Данная задача требует комплексного решения, включая развитие ипотечного жилищного кредитования, увеличение объемов строительства жилья.

Управлением проанализирована структура формирования стоимости жилья экономического класса (г. Чебоксары и г. Новочебоксарск).

Информация о структуре ценообразующих факторах запрошена у организаций застройщиков, путем проведения опроса и средние показатели приведены в таблице 2.

Таблица 2

Наибольшую долю в структуре себестоимости 1 кв. м жилья экономического класса объективно занимают строительные-монтажные работы (69,54 %).

С точки зрения мер государственного регулирования для преодоления изъянов данного сегмента рынка необходимо:

• повысить уровень прозрачности на рынке жилищного строительства, включая меры по совершенствованию системы градорегулирования, тарифного регулирования и планирования развития систем коммунальной инфраструктуры;
• создать условия и сформировать стимулы для развития механизмов кредитования жилищного строительства, строительства инженерно-технической и социальной инфраструктуры, обеспечивающих доступность и привлекательность кредитных ресурсов;
• сформировать адекватные меры антимонопольного регулирования с учетом специфики рынка жилищного строительства;
• усилить заинтересованность органов местного самоуправления в развитии жилищного строительства путем повышения роли соответствующих налоговых поступлений в доходах местных бюджетов, в частности в рамках введения единого местного налога на недвижимость;
• стимулировать формирование прозрачных «публично предъявленных» государственно-частных партнерств по строительству жилья эконом-класса, обеспечивающих четкое распределение обязанностей публичных и частных партнеров, в том числе по строительству инженерно-технической и социальной инфраструктуры в соответствии с потребностями жилищного строительства;
• стимулировать развитие новых сегментов рынка: жилищностроительной кооперации и строительства арендного жилья, включая развитие некоммерческого арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;
• модернизировать системы сбора, хранения и анализа информации по ключевым характеристикам развития земельного и жилищного рынков регионов (цены на рынке жилья, себестоимость жилищного строительства, стоимость земли для различных видов использования, основные характеристики крупнейших застройщиков, наличие свободных мощностей коммунальной инфраструктуры и свободных строительных мощностей и т. д.).

X. Оценка состояния конкуренции на товарном рынке

Проведенный анализ состояния конкурентной среды на рынке на рынке первичного жилья экономического класса вновь построенного в Чувашской Республике за период с 2011-2013 гг., что:

1. Продуктовые границы анализируемого рынка определены как первичное жильё экономического класса.

2. В Чувашской Республике на данном рынке осуществляют деятельность 16 хозяйствующих субъектов.

3. Географические границы рынка первичного жилья экономического класса определены административными границами г. Чебоксары (административный центр Чувашской Республики) и г. Новочебоксарск (население свыше 100 тыс. чел).

4. Основными препятствиями развитию конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса вновь построенного в Чувашской Республике являются следующие барьеры:

- экономические:

• затраты на право владения земельными участками;

- административные:

• затраты на проектно-изыскательные работы, оформление разрешений, утверждение проекта и т.п.;

- иные:

• затраты на подключение и строительство внешних инженерных сетей
• строительно-монтажные работы
• затраты, связанные с привлечением финансовых средств для строительства
• административно-управленческие расходы
• коммерческие расходы

«…»