Выписка из аналитического отчета по обзору состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городе Алатырь Чувашской Республики

Выписка из аналитического отчета

по обзору состояния конкурентной среды на рынке услуг

по управлению многоквартирными домами в городе Алатырь

Чувашской Республики

I. Общие положения.

Обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городе Алатырь Чувашской Республики проведен в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Федеральным Законом от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 «Об утверждении порядка проведения анализа состояния конкурентной среды на товарном рынке» (далее – Порядок), Методическими указаниями ФАС России по подготовке обзора состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, направленными письмом от 05.03.2011 № АЦ/7720 (далее – Методические указания), «Рекомендациями по вопросам, связанным с квалификацией действий организаций, оказывающих услуги по управлению многоквартирными жилыми домами, при осуществлении контроля за соблюдением антимонопольного законодательства» (далее – Рекомендации ФАС России, письмо ФАС России от 18.12.2013 № АЦ/51348/13).

Настоящий обзор проведен в целях рассмотрения обращения Собственников многоквартирного жилого дома №118 по ул. Московская г. Алатырь о необоснованном повышении размера платы за содержание жилых помещений с сентября 2012 года по настоящее время со стороны ООО «Управление ЖКХ» (далее – Управление ЖКХ, адрес: ЧР. г.Алатырь, ул. Первомайская, д.87).

При сборе данных для анализа рынка использовались следующие источники информации:

- данные администрации города Алатырь Чувашской Республики;

- информация с портала ЖКХ Чувашии http://www.jkh.cap.ru.

II. Временной интервал исследования рынка услуг по управлению  многоквартирными домами.

Согласно части 9 статьи 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) временной интервал анализа состояния конкуренции определяется в зависимости от цели исследования, особенностей товарного рынка и доступности информации. Наименьший временной интервал анализа состояния конкуренции в целях установления доминирующего положения хозяйствующего субъекта должен составлять один год или срок существования товарного рынка, если он составляет менее чем один год.

Также, согласно пункту 2.1 Порядка, временной интервал исследования товарного рынка определяется в зависимости от цели исследования, особенностей товарного рынка и доступности информации. Наименьший временной интервал анализа состояния конкуренции в целях установления доминирующего положения хозяйствующего субъекта должен составлять один год или срок существования товарного рынка, если он составляет менее чем один год.

В связи с этим, исследование товарного рынка проводилось за период с 01.01.2011 по 31.12.2013, т.е. проводится ретроспективный анализ рынка.

Таким образом, временные границы обзора рынка включили в себя 2011-2013 годы.

III. Продуктовые и географические границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами.

1. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей территории, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Предварительное определение товара.

Согласно Методическим указаниям продуктовыми границами рынка являются комплекс услуг по управлению многоквартирными домами.

Под услугами по управлению многоквартирными домами согласно ЖК РФ следует понимать оказываемые управляющей организацией услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам жилых помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Многоквартирным домом в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством, что не включает в себя индивидуальное жилищное строительство.

Согласно «Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности»(ОКВЭД) ОК 029-2007 (КДЕС Ред. 1.1) (утв. Приказом Ростехрегулирования от 22.11.2007 № 329-ст) (ред. от 22.11.2007), управление многоквартирными домами соответствует коду 70.32.1 (Управление эксплуатацией жилого фонда).

Согласно Общероссийскому классификатору услуг населению (ОКУН), утвержденному Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 г. № 163, услуги по управлению многоквартирным домом соответствуют коду 041131.

Выявление свойств товара, определяющих выбор приобретателя, и товаров, потенциально являющихся взаимозаменяемыми для данного товара.

Как следует из положений части 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Таким образом, ЖК РФ предусматривает три способа управления многоквартирными домами.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (статья 164 ЖК РФ).

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом (статья 135 ЖК РФ).

ТСЖ вправе заключать договоры управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и иные договоры в интересах членов товарищества, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений, выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги, пользоваться иными правами (статья 137 ЖК РФ).

Жилищные или жилищно-строительные кооперативы (далее ЖСК) – это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (статья 110 ЖК РФ).

Управляющие организации вправе создаваться в любой организационно-правовой форме. Управление многоквартирными домами осуществляют на основании договора управления.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Поскольку жилищным законодательством строго определен перечень способов управления многоквартирным домом, а также раскрывается комплекс услуг по управлению многоквартирным домом, рассматриваемый товарный рынок не имеет аналогов или заменителей за пределами обозначенной товарной группы.

Таким образом, продуктовые границы рассматриваемого товарного рынка определяются как «услуги по управлению многоквартирными домами».

2. Географические границы товарного рынка в соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона о защите конкуренции, а также в соответствии с «Порядком проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке», утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 №220, обусловлены экономическими, технологическими, административными барьерами, ограничивающими возможности участия покупателей в приобретении данного товара на рассматриваемой территории, и устанавливают территории, на которой покупатель (покупатели) приобретает или имеет экономическую возможность приобрести товар и не имеет такой возможности за ее пределами.

Согласно части 2 статьи 161 собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления многоквартирным домом, в т.ч. путем привлечения управляющей организации.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно части 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ).

Из указанного следует, что собственники помещений в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом.

Исходя из изложенного, деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компаний услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом.

Таким образом, хозяйствующий субъект не может быть признан занимающим доминирующее положение в границе дома (нескольких домов), находящихся под его управлением только потому, что он является единственной организацией, выбранной собственниками, поскольку собственники помещений могут в любое время изменить способ управления многоквартирным домом и выбрать другой хозяйствующий субъект  для управления многоквартирным домом.

Учитывая изложенное, географическими границами рынка услуг по управлению многоквартирными домами являются административные границы муниципального образования (с уточнением географических границ в каждом конкретном случае) (данное указано в Рекомендациях ФАС России - письмо ФАС России от 18.12.2013 № АЦ/51348/13).

Муниципальным образованием в рассматриваемом случае является город Алатырь Чувашской Республики. Город Алатырь является центром Алатырского административного района Чувашской Республики. Находится на крайнем юго-западе республики, граничит с Мордовией, Ульяновской областью, Ибресинским и Шемуршинским районами.

На территории Чувашской Республики все управляющие компании осуществляют свою деятельность лишь на территории определенного муниципального образования, что обусловлено возможностью оперативного контактирования с потребителями услуг в целях осуществления более эффективного контроля за состоянием жилищного фонда, а также соблюдения графика периодичности выполнения обязательных работ, перечень которых утвержден действующим жилищным законодательством. Вместе с тем, при осуществлении управления многоквартирными домами одной управляющей компанией в разных муниципальных образованиях (расстояния между г.Алатырь и соседними районными центрами с.Шемурша и Ибреси составляют 120 км и 79 км соответственно) возрастают затраты на транспортные расходы (см. приложение № 2).

В связи с этим, применительно к рассматриваемому товарному рынку географическими границами предоставления услуги является локальный рынок услуг по управлению многоквартирными домами, определенный границами муниципального образования города Алатырь Чувашской Республики.

Таким образом, в целях проведения данного исследования географическими границами рынка услуг являются административные границы муниципального образования город Алатырь Чувашской Республики.

IV. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами.

Продавцы.

Управляющие организации – юридические лица, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами в соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ, которые в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно данным Администрации г.Алатырь на территории города Алатырь управление многоквартирными домами осуществляют: ТСЖ «Заря» (429820, ЧР, г.Алатырь, ул.Московская, 129) («…»%), непосредственное управление («…»%) и Управляющая организация - ООО «Управление ЖКХ» (г.Алатырь, ул.Первомайская, д.87) (более 50%).

Покупатели.

Потребителями услуг управления многоквартирными домами являются собственники помещений в многоквартирных домах, т.е. те лица, которым ЖК РФ предоставлено право выбора способа управления многоквартирным домом и управляющей организации. Это физические и юридические лица – собственники частного жилищного фонда, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация – как собственники государственного жилищного фонда, муниципальные образования – как собственники муниципального жилищного фонда. Конечными потребителями услуг управления многоквартирными домами являются граждане, проживающие в многоквартирных домах.

V. Объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами и доли хозяйствующих субъектов.

1. Особенностью рынка услуг по управлению многоквартирными домами является наличие в их составе разнородных работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечение предоставления коммунальных услуг собственникам и нанимателям помещений в таком доме, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Это усложняет определение долей хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на данном рынке. В качестве показателя, характеризующего объем рынка, в данном случае целесообразно использовать натуральный показатель – общую площадь помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 19 ЖК РФ, жилищным фондом является совокупность всех жилых помещений.

В соответствии с частью 2 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан и отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии с пунктом 6.1 Порядка в качестве показателя для расчета объемов товарного рынка выбран объем товара в соответствии с заключенными договорами, а именно объемы жилищного фонда, находящегося в управлении (ед. измерения – кв.м).

2. Объемы оказанных услуг в 2011 – 2012 гг.:

Объем оказанных услуг в 2013 году

VI. Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами.

Коэффициент рыночной концентрации рассчитан по формуле:

n

CR_n = SUM D_i , где:

i = 1

CR_n - есть сумма долей на товарном рынке (выраженная в %) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке;

D – выраженная в % доля i-ого крупнейшего хозяйствующего субъекта, действующего на товарном рынке;

n – число рассматриваемых крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке.

Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана рассчитан по формуле:

N

HHI = SUM D_i ² , где:

i=1

HHI - есть сумма квадратов долей на товарном рынке (выраженная в %) всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке;

N – общее количество хозяйствующих субъектов действующих на товарном рынке.

1. Низкоконцентрированный рынок:

- Коэффициент рыночной концентрации (CR₃) - 0 ≤ CR ≤ 45%

- Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана- 0 ≤ HHI ≤ 1 000;

2. Умеренноконцентрированный рынок:

- Коэффициент рыночной концентрации (CR₃) - 45% ≤ CR ≤ 70%

- Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана- 1000 ≤ HHI ≤ 2 000;

3. Высококонцентрированный рынок:

- Коэффициент рыночной концентрации (CR₃) - 70% ≤ CR ≤ 100%

- Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана- 2000 ≤ HHI ≤ 10 000.

Расчет показателей рыночной концентрации на рынке услуг

по управлению многоквартирными домами за 2011-2013 годы

CR=100%,

HHI = 8010,88.

VII. Барьеры входа на рынок услуг по управлению  многоквартирным домом.

1. К качественным показателям, характеризующим структуру товарного рынка, относятся наличие (отсутствие) барьеров входа на рынок для потенциальных конкурентов и степень их преодолимости.

Деятельность по управлению многоквартирными домами не является лицензируемой. Действующим законодательством не установлены квалификационные требования к управляющим организациям.

Согласно статье 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Поскольку действующим законодательством Российской Федерации определено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ), которая по договору управления многоквартирным жилым домом обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества в таком доме, то барьером входа на рынок предоставления услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является невозможность появления на товарном рынке нового продавца до передачи ему функций по управлению и обеспечению многоквартирного дома услугами по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 5 статьи 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 ЖК РФ, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Таким образом, вход на рассматриваемый товарный рынок иных хозяйствующих субъектов затруднен на период действия договоров на управление многоквартирным домом. Появление на товарном рынке нового продавца возможно только в случае расторжения договора управления многоквартирными домами, заключенного между жильцами и управляющей компанией, выбора другой управляющей организации и передачи ей функций по управлению многоквартирными жилыми домами.

2. Определены следующие экономические барьеры входа на рынок управления многоквартирными домами (исходя из опыта Управления и территориальных органов ФАС России):

- необходимость осуществления первоначальных финансовых вложений при планировании капитального ремонта в рамках участия в реализации ФЗ № 185-ФЗ «О фонде реформирования ЖКХ», а именно в отсутствии гарантий в предоставлении Фондом субсидии на проведение капитального ремонта общего имущества в конкретном многоквартирном доме управляющей компании необходимо понести существенные затраты на изготовление проектно-сметной документации в условиях отсутствия этих денежных средств на балансе дома;

- несвоевременное внесение собственниками платежей за обслуживание дома, что ведет к задержке оплаты услуг с электро-, тепло-, водо-, газо-снабжающими организациями;

- низкая заинтересованность управляющих организаций в отдельно стоящих домах небольшой площади;

- наличие жилищного фонда с высокой степенью износа, ветхого и аварийного (данные дома «не интересны» для управляющих компаний).

3. Административные барьеры:

- отсутствие документации на межевание земельных участков придомовых территорий у многоквартирных домов (в основном по домам, введенным в эксплуатацию до 1990 гг.);

- несмотря на существующие нормативно-правовые акты, порядок передачи технической документации на многоквартирный дом от управляющей компании к вновь избранной управляющей компании является сложным и долговременным процессом (об этом свидетельствуют большое количество дел о нарушении антимонопольного законодательства, возбужденных и рассмотренных Управлением в 2012-2013 г.г. – в рассматриваемый в анализе рынка период);

- не отработан механизм перечисления остатков денежных средств собственников помещений, находящихся на расчетном счете прежней управляющей организации (часто данные денежные средства безвозвратно теряются при искусственной ликвидации прежней управляющей организации);

- низкая информированность граждан о перечне организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами;

- сложность организации общего собрания собственников жилья (пассивность собственников по принятию решений по управлению имуществом из-за правовой безграмотности);

- осложнение ситуации при голосовании собственниками одних и тех же многоквартирных домов одновременно или с небольшим перерывом во времени за различные способы управления или управляющие организации.

Выявленные барьеры входа на исследуемый рынок являются преодолимыми для входа потенциальных продавцов, в том числе действующих на смежных рынках, и для расширения объема продаж услуг по управлению.

VIII. Оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирным домом.

Рынок услуг по управлению многоквартирными домами в границах города Алатырь Чувашской Республики высококонцентрированный и относится к рынку с неразвитой конкуренцией. Доля ООО «Управление ЖКХ» на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в границах города Алатырь составляет 88,8 процентов. В указный временной период ООО «Управление ЖКХ» имело возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в рассматриваемых границах.

IX. Выводы

В силу пункта 1 части 1 статьи 5 Закона о защите конкуренции, если доля лица на рынке определенного товара превышает 50%, то положение такого лица признается доминирующим.

Таким образом, ООО «Управление ЖКХ» на рынке услуг управления многоквартирными домами в границах муниципального образования г.Алатырь занимает доминирующее положение и обладает рыночным потенциалом.

На основании проведенного анализа  предлагаю включить ООО «Управление ЖКХ» в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих на рынке определенного товара долю более 35 процентов или занимающих доминирующее положение на рынке определенного товара, если в отношении такого рынка федеральными законами установлены случаи признания доминирующего положения хозяйствующих субъектов при оказании услуг по управлению многоквартирными домами (соответствует коду 70.32.1) с долей >50% в географических границах города Алатырь Чувашской Республики.

«…»

24.04.2014